#당산동 #유원제일2차 #유원제일1차 #당산역 #사업실시인가 #조합설립인가 #공사비 #건축구조검토 #직장 및 주거지 주변 #학군 #목동 1. 개요 가. 재건축 전 당산유원제일2차 당산유원제일2차는 1984년에 입주한 410세대 규모의 아파트입니다. 31평, 43평, 51평의 중대형 평면이 주로 구성된 아파트입니다. 1년 전에 준공된 유원제일1차(1983년 입주/360세대)와 비교하면 중대형 평면 비중이 높은 아파트입니다. 조합설립은 2018년에 승인되었으나, 아파트와 상가의 갈등으로 진행이 지연되었으나, 2023년 건축심의를 통해 49층 높이로 재건축이 확정되었고, 2023년 12월 사업실시인가 총회를 거쳐 현재 사업실시인가를 준비 중이다.유원2단계는 재건축을 통해 아파트 703호(임대주택 75호 포함)를 건설할 예정이다.대부분 아파트 소유자는 34평 또는 45평을 배정받을 예정이며, 상업지구 내 아파트를 배정받는 일반가입자와 조합원은 25평과 30평을 배정받을 예정이다.나. 토지 및 건물시설 계획 1) 토지이용계획 토지이용계획 유원2단계 토지이용계획을 살펴보면 기존 아파트 부지 8,668평 중 7,775평에 아파트 등(아파트 및 상가)이 건설될 예정이다. 재개발 인프라는 893평 규모로 현재 단지 남쪽 상업지구 인근 공원에 조성된다.2) 건축시설 계획 건축시설 계획 유원2단계는 49층 규모 아파트 단지로 용적률 300%(299.8%)이다.따라서 아파트 및 상업공간 공급면적은 23,322평이며, 아파트 703가구가 건설된다.용적률은 전용면적 60㎡ 미만(전용 59형)이 192가구, 전용면적 74~84형이 417가구, 전용면적 85형 초과가 94가구이다.이 중 임대형은 75가구가 건설되며, 전용면적 59형 59가구와 전용면적 74형 16가구가 건설된다.또한 공사비를 산정하는 전체 연면적은 40,090평이다. 이를 요약하면 다음과 같다. – 면적 : 8,668평 – 대지면적 : 7,775평 – 정비기반시설 : 893평 – 용적률 : 300% – 세대수 : 703세대(임대주택 75세대 포함) – 공급면적 : 23,322평 – 연면적 : 40,090평 2. 사업분석 가. 총원가추산 총원가는 직전 자산평가액, 공사비, 사업비 등으로 구성된다. 1) 직전 자산평가액 추산 개별 직전 자산추산액 유원제일2차의 직전 자산평가액은 사업실시승인총회자료를 통해 간접적으로 추산 가능하다. 사업시행인가 주주총회 자료에 따르면 유원제일1차의 감정평가금액은 31평형은 13.6억원, 43평형은 14.8억원, 51평형은 15.6억원으로 추산됐다. 다만 실제 사업시행인가는 2023년 말 또는 2024년 초로 예정돼 있어 사업시행인가 이후 감정평가를 실시할 경우 각 세대별 감정평가금액은 상이할 것으로 예상된다. 일반적으로 43평형, 51평형 등 대형 세대의 감정평가가격은 31평형보다 소폭 상승할 것으로 예상된다. 이를 감안하면 추정 감정평가금액은 다음과 같다. 또한 상업용 건물의 총 감정평가금액을 약 106억원으로 가정할 경우 총 감정평가금액은 5,650억원이 된다. 그리고 청산인 등(50억원)을 제외하면 종전 자산평가금액은 5600억원이다. 사업실행 승인총회 사업타당성 분석 (출처: https://blog.naver.com/smartagency/223281750809) – 31평형(176세대) : 12억원 – 43평형(156세대) : 14억원 – 51평형(78세대) : 16억원 – 상업공간 : 106억원 – 합계 : 5,650억원 – 청산인 등 : 50억원 – 이전 자산평가 : 5,600억원 2) 추정공사비 추정공사비 산정기준 사업실행 승인총회(2023년 12월) 기준으로 유원퍼스트2차의 추정공사비는 주변 재건축 등의 공사비를 고려한 공모가격 상한대상 주택의 추정공사비인 평당 698만5천원으로 결정되었습니다. 다만, 유원제일2차 규모 단지의 추정 공사비는 최근 평당 800만원 중반대 이상 수준으로, 착공 시점까지 가격 상승 등을 가정할 경우 총 공사비는 3,928.8억원이다. – 연면적: 40,090평 – 공사비: 980만원/평 – 총 공사비: 3,928.8억원 3) 추정 사업비 추정 비례배분 사업시행 승인 총회 당시 유원제일2차의 추정 사업비는 약 6,462.4억원이다. (추정 총사업비 3,462.4억원에서 추정 공사비(약 2,800억원)를 뺀 금액) 다만, 향후 유지관리 인프라 구축 비용과 금융비용이 더욱 증가할 것으로 예상되므로 이를 감안하면 총사업비는 약 900억원까지 증가할 것으로 예상된다. – 조합운영비 등 : 200억 원 – 금융비용 및 보상비용 : 400억 원 – 유지관리 기반시설 개발비 : 100억 원 – 적립금 : 200억 원 – 합계 : 900억 원 4) 총지출 추정치 – 이전 자산평가 : 5,600억 원 – 공사비 : 3,928.8억 원 – 사업비 : 900억 원 – 합계 : 1조 428.8억 원 이전 자산평가, 공사비, 사업비를 합한 총지출 추정치는 1조 428.8억 원이다. 나. 총수입 추정치 판매설계안 및 추정판매단위의 총수입은 조합원 판매수입, 일반판매수입, 임대주택수입, 상업용 판매수입으로 구성된다. 1) 추정 조합원 분양수입 – 아파트 공급면적 : 23,142평(703세대) – 분양주택면적 : 21,194평(628세대) – 조합원 분양면적 : 15,482평(422세대) – 평당 분양가 : 4,500만원/평 – 조합원 분양수입 : 6,966.9억원 조합원 분양수입은 아파트 공급면적(23,142평)에서 임대주택면적(1,948평)을 뺀 15,482평(21,194평)에서 일반 분양면적(5,712세대)을 뺀 금액입니다. 조합원 분양의 경우 기존 아파트 및 상가 건물 410동 중 일부 동이 아파트 분양을 신청한 것으로 가정하였으며, 사업시행인가총회 당시 추정 분양신청 내역을 기준으로 하였습니다. 1인당 모집가액을 4,500만원으로 가정할 경우, 1인당 모집수입은 6,966.9억원이 된다. 2) 일반모집수입 추산 – 모집주택면적 : 21,194평(628세대) – 일반모집면적 : 5,712평(206세대) – 평당 모집가격 : 5,500만원/평 – 일반모집수입 : 3,141.6억원 일반모집수입은 모집주택면적(21,194평)에서 1인 모집면적(15,482평)을 뺀 5,712평의 모집수입이다. 일반모집은 주로 25평(전용 59종)과 30평(전용 74종)으로 구성될 예정이다. 1인당 일반모집가액을 5,500만원으로 가정할 경우, 일반모집수입은 3,141.6억원이 된다. 3) 임대주택 예상수입 유원제일2차의 임대주택 면적은 1,948평(75가구)이다. 임대주택의 경우 25평(전용 59형)과 30평(전용 74형)으로 구성되어 있다. 재건축 임대주택은 토지기부형으로 진행되므로 매매가는 공사비만 인정하고 임대주택의 평당 매매가를 1,200만원으로 가정할 경우 임대주택 수입은 233.7억원이다. – 아파트 공급면적 : 23,142평(703가구) – 임대주택 면적 : 1,948평(75가구) – 평당 매매가 : 1,200만원/평 – 임대주택 예상수입 : 233.7억원 4) 상업용 매매수입 유원제일2차 단지는 재건축 과정에서 약 180평의 상업공간이 조성될 것으로 예상된다. (전용면적 기준 105.8평) 도로변 1층에 모든 상업공간이 조성될 것으로 보이므로 평당 매매가격을 5천만원(전용면적 8평 기준 약 6.8억 원)으로 예상하면 상업매출은 90억 원이 됩니다. – 상업공급면적: 180평 – 평당 매매가격: 5천만원/평 – 상업매출: 90억 원 5) 합계 – 조합원 매출: 6,966.9억 원 – 일반매출: 3,141.6억 원 – 임대주택 매출: 233.7억 원 – 상업매출: 90억 원 – 합계: 1,043.2억 원 사업분석 결과에 따른 조합원 매출수익, 일반매출, 임대주택 매출, 상업매출을 합산하면 1,043.2억 원이 됩니다. 유원1차 2차 재건축의 총사업비는 1조 428.8억원이므로 총수입금액과 총사업비 지출금액이 거의 유사하여 비례성은 거의 100%에 가까울 것으로 예상된다. 다. 사업분석 결론 : 조합원 매매가격(세대수) 4,500만원 / 평일 일반 매매가격(세대수) 5,500만원 / 평균 임대주택(세대수) 24.7평(전용 59형) 192세대 12.5억원(10세대) 14억원(123세대) 59세대 30.7평(전용 74형) 80세대 14.5억원(5세대) 16.7억원(59세대) 16세대 34.6평(전용 84형) 337세대 16억원(312세대) 18.7억원(25세대) 45.6평(전용 112형) 94세대 18.9억원(94세대) 전체 : 773세대 422세대 206세대 75세대 사업분석 결과 조합원 분양가, 일반 분양가, 평당 세대수는 위와 같이 나타났다. 이에 따라 31평에서 34평으로 배정할 경우 추가부담금은 약 4억원, 43평에서 34평으로 배정할 경우 약 2억원, 51평에서 45평으로 배정할 경우 약 2억9천만원이 발생한다. 또한 공사비 및 사업비 증가로 총사업비가 증가하면 추가부담금이 증가하고, 일반 분양가 등이 상승하고 총수입이 증가하면 추가부담금이 감소한다. 3. 결론 가. 최대 49층으로 재건축 진행 중. 건축심의(안) 유원제일2차는 최대 13층 규모의 아파트였으며, 재건축 과정에서 최대 층수가 22층 -> 35층 -> 49층으로 증가하였다. 최고층수가 49층으로 늘어나면서 일부 동에서는 북쪽으로 한강이 보이는 전망이 생겼고, 동수가 줄고 동간 거리가 늘어나면서 단지 내 쾌적성이 좋아졌다. 이런 점을 감안할 때 유원제일2차가 재건축된다면 당산동에 위치한 다른 아파트 및 재건축(당산센트럴아이파크, 당산 유원제일1차 재건축 등)보다 분양가가 높아질 것으로 예상된다. 나. 직장과의 근접성, 입지적 가치도 높아 가치가 높을 것이다. 유원제일2차 전망 유원제일2차가 있는 당산동은 대중교통(지하철)을 이용해 여의도, 도심, 강남 등 서울의 주요 직장 밀집 지역으로 가장 빠르게 이동할 수 있는 지역 중 하나다. 또한 당산역 북쪽에 위치한 노들길을 통해 서울의 주요 간선도로인 올림픽대로로의 접근성도 좋다. 다만 당산동은 당산센트럴아이파크를 제외하면 신규아파트가 거의 없어서 마포에 비해서 매수수요가 상대적으로 낮은 편입니다. 다만 앞으로 유원제일1차, 유원제일2차가 신축아파트로 재건축된다면 직장근처 신축아파트 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 생각됩니다. 그리고 이 과정에서 주변 아파트 가격도 일부 움직일 것으로 생각합니다. https://t.me/+QufOCzTeY-NlMzY9 이곳은 “카르의 서울부동산즉석방”이라는 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널에는 최대 20만명까지 가입이 가능하며, 저를 중심으로 일방적인 소통이 이루어집니다. 상호 소통을 위한 공간은 아니지만, 필요에 따라 제 생각을 자유롭게 이야기할 수 있는 공간이 될 수 있을 것 같습니다. 부담없이 서울부동산에 대한 저의 의견을 듣고 싶으신 분들은 가입을 환영합니다.